社長ブログ

19.05.31

僕は、アパートオーナーさんによく言うセリフがあります。

 

「皆さん!自分の所有物件に泊まったことありますか?」

 

帰ってくる言葉は「ないです。」何もないところ(生活製品)で宿泊するのは、普通に考えれば宿泊する発想はでてきませんが・・・!

 

自分の所有する物件の良いところ、悪いところを発見するには一番は宿泊することなんですよね。

 

朝から昼・夕方そして夜を経験してみると、いろいろなことが分かるはずです。

 

良い点、悪い点が発見できます。

 

良い点などは、もっとアナウンスしてもらって賃貸を考えている人に知ってもらいたいことですし。

 

悪い点は、解消していく努力が必要になってきます。

 

ここで問題になってくるのが、どのように解消していくか?一気に資金を投入して変化していくのか?

 

最近、部屋のリフォーム・リノベーションやステージングなどで、部屋を埋めるのが主流になってきたような気がします。

 

確かに大切な事です。否定はしません。

 

だけどしょせんは一室の勝負!あなたの部屋は何部屋ありますか?全部できますか?

 

短い時間、費用でどれだけの収益を生むことができるのかが大切!

 

まさにROIです。

 ※投資した資本に対して得られた利益のことです。

 

まずは、自分のアパートを好むターゲット層をイメージするのが大切。

 

全ては仮説検証から始まっていきます。

 

この仮説検証の方法をセミナーなどではご紹介しています。

 

さあ一緒に勉強しましょう! 合言葉は「No more room!」

19.05.25

相談者からのレントロールを見ると驚くことがあります。

と言うか?当たり前になってきていますが・・・・?

 

アパートの個室の家賃が全て違うということです。階層や部屋の大きさ(環境)により家賃の差が出てくるのはわかるのですが・・・・

 

これって理由は何でしょう?

 

客付け業者からの「家賃を下げれば入居がきまりそうです。」の一言。

 

喉から手が出るほど欲しい入居の案内!

 

さあ、みなさんだったらどうしますか?

 

  YES!

 

  NO!

 

返事によって実をいうと、将来所有するアパートの『 品 』が変わってくるんです。

 

理由は

 ① 家賃を下げることによって階級の違う層が入ってくる。

 

 ② 「 ↑ 」の層が同じ客層を呼び寄せる。

 

 ③ 今までの入居者が出ていったしまう。

 

 ④ 退去した時の部屋の汚さ・破損の多さ 等々

 

あと出来れば〇〇の方は入居はお断りした方が賢明ですね。 ※何人住んでいるの?というぐらい大人数で生活。

 

僕はオーナーさんには、順番に所有するアパートの「 品 」を上げていきましょう!と説明をしてコンサルタントを受けます。

 

「家賃を下げる」

 

安易に考えないでください。それよりは家賃の減額分を他のサービスに転嫁してあげましょう。もちろんアナウンスは必要ですよ。

 

例えば

 

 ① テレビ型インターホンに変更。

 

 ② 便座を洗浄付き便座に変更。

 

 ③ Wi-Fiサービス 等々

 

家賃を下げない代わりに投資することにより、所有するアパートのパフォーマンスも上がっていきます。

 

あー! 話したいことはいっぱいあるけど、長文になってきたので! また次回に

 

セミナー参加してね。※何でも教えます。

 

 

19.05.20

名 勝 「犬山城」

 

犬山.jpg

 

愛知県の一番北側にあたる犬山市にある木造最古の天守閣です。

 

眼下には木曽川が流れ濃尾平野が一望できる小ぶりのお城です。

 

犬山の方には怒られますが、お城を見る絶景ポイントは岐阜県側となってしまいます。

 (犬山市民の方!ごめんなさい。)

 

昨日は良い天気に恵まれて、絶好の慣行日和ではありましたが、遊びに行ったわけではありません。

 

犬山在住のアパートオーナーさんから個別相談時に民泊として考えたいとの要望を受け

 

まずはアパートと近隣地域を現地調査すべく現地に足を運びました。

 

名鉄の犬山駅で下車して犬山城までの道中、気になるお店がたくさんありますね。

 

カフェ、五平餅、ランチカー、お土産屋さんと様々なお店が出店していました。

 

downwardright アユの塩焼きの写真です。炭火でいい匂いが充満していました。

犬山 あゆ.jpg

 

ただ気になったのは、外国人観光客の姿がまばら。時間帯のせいかな?訪問時は12時前後。

 

Airbnbで検索してみると、犬山地区に民泊の件数は数件程度です。

 

この数は何が物語っているのか?これを検証するのがこれからの仕事です。

・名古屋からのアクセスは良い!

・観光場所も比較的に整っている。犬山城、モンキーパーク、明治村、リトルワールド

・自治体も観光への意気込みがある

などなどポテンシャルはたくさんあります。

 

名鉄犬山ホテルも今年秋に閉鎖をして、建替えがすでに決定されているようです。

 

内容を見ると海外の旅行客にターゲットを絞ったホテルになるようですね。

 

報告はセミナーなどで紹介できたらと思っています。

 

【告 知】

 

 

・セミナー

 

 アパート経営クリニック 6月開催日

  6月23日(日曜日)

  10時~

  各務原市産業文化センター 小会議室

 

 

・個別相談の日程はこちら
 
  6/1(土)   10時、12時、14時、16時、18時、20時  
  6/2(日)   10時、12時、14時、16時、18時、20時
  6/8(土)        10時、12時、14時、16時、18時、20時
       6/9(日)   10時、12時、14時、16時、18時、20時
  6/23(日)      14時、16時、18時、20時 
 
  注意:消されているところは、すでに予約が入っています。

19.05.19

「他のアパートでも見るけど!」

はい、その認識消しましょう!

私たちが現場調査に行くと、結構多いのが  downwardleft のようなポスト。

 

ポスト.jpg

 

長年の劣化により

雨にも負けず、風邪にも負けず、あまりよろしくない借主のパンチにも負けず

耐えに耐えてきたステンレス製のポストです。

ボコボコになったポスト。

表札シールを張替がひどい。中には訳のわからないシールがはってあるところ。

いい部屋を求めている借主さんは、最終的にはこのような細かいところまでみているんですよね。

というか?こんな小さなところだけで判断されてしまいます。

 

自分だったらどうだろう?

自分の子供たちが部屋を選ぶときに、例えば同行した際にしっかりと確認しますよね。

ある意味、現在住んでいる住居人のレベルなんかも見てしまうんですよね。

 

そこで必ずしてほしいのが、

 ① 古い、痛みの激しいポストは迷わず交換してください。

 ② 表札シートは「文字の大きさ」、「フォント」を統一してください。※もちろん希望されない方もいますので要確認。

 ③ 空室ポストへの対応

   1、2部屋ぐらいの空室であれば「現在空室 投函しないでください。」シールでも良いが・・・!

   3部屋以上になると、訪問客は必ず引きます!

   すでに住んでいる方も、引いてしまう場合がありますので!

   投函ポストシールは危険なことを認識してくださいね。※管理会社には必ずこちらから一言を!

今の時代、ネットで探して→現場に行ってみる→外からと廊下、駐車場などの共用部の確認→最後に部屋の中の確認→成約

というパターンが多くあるように感じます。

もっともっと学習しましょう!

 

19.05.18

「全国賃貸住宅新聞」より
 
『空き家の50.9%が賃貸』
 
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この情報、アパートオーナーのどれだけの人が知っているだろうか?
 
戸建(民家)も含めた全国の空き家は過去最高の846万戸で総住宅数に占める空き家の割合(空き家率)は13.6%
 
「賃貸用の住宅」が431万戸で50.9%と半数を占めている。
 
 間違いなくこのパーセンテージは増加する一方だろう。家あまりの時代、なおも新築アパートは増加する一方である。(賃貸着工数は減。)だが増えているのは事実。
 
 解決する方法は?
 
・国が住宅・アパート着工数を調整する。
 
・住宅・アパートを建設するには建て替えか?もしくはどこかをスクラップするか?
 
などなどですが、まずは無理であろう。
 
と考えると
 
 アパートオーナー自らが学習をする。
 知識武装するしかないだろう。特に地主型オーナーは特に考えていかないと大変なことになると思う。
 
アパート経営クリニックセミナー開催
 
6月23日(日) 10;00より
各務原産業文化センター 小会議室にて
参加費:1000円です。
 
 
 

プロフィール

代表の笹本です。
この出会いをきっかけにみなさまの素敵な暮らし創りのお手伝いをさせていただければ幸せです。

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